Abrechnung der Mietnebenkosten - Lockerung der Anforderungen

Eine Betriebskostenabrechnung ist nach der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs dann formell ordnungsgemäß und damit wirksam, wenn sie eine geordnete Zu­sammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält.

Dabei hat der BGH die bei der Abrechnung der Betriebskosten bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regel­mäßig aufzunehmenden Mindestangaben in zahlreichen Entscheidungen wie folgt umschrieben: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit er­forderlich - die Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der geleisteten Vorauszahlungen.

Allerding hat das Gericht die Notwendigkeit, "Gesamtkosten" jeder Abrechnungspo­sition anzugeben, bisher nicht strikt darauf beschränkt, dass nur die jeweiligen (Ge­samt-) Kosten angegeben werden müssen, die in der Abrechnungseinheit nach der Ab­rechnung auf die Wohnungsmieter umgelegt werden. Vielmehr hat es vom Vermieter in einigen Sonderfällen verlangt, auch darüber hinausgehende Kosten anzugeben sowie den Rechenschritt zu erläutern, mit dem die letztlich umgelegten Gesamtkosten der Abrechnungseinheit erst ermittelt worden sind.

Zwischenzeitlich hat der BGH mehrfach betont, dass an die Abrechnung von Neben­kosten in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Ebenso gehört es nicht zu den Voraussetzungen einer formell ordnungsgemäßen Betriebs­kostenabrechnung, diejenigen Zwischenschritte offen zu legen, mit denen der Vermie­ter aus kalenderjahresübergreifenden Abrechnungen eines Versorgers die auf das ab­zurechnende Kalenderjahr entfallenden Betriebskosten ermittelt.

So haben die Richter des BGH nunmehr mit Urteil vom 20. Januar 2016, Az. VIII ZR 93/15 entschieden, dass es zur formellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenab­rechnung hinsichtlich der Angabe der "Gesamtkosten" genügt, wenn der Vermieter bei der jeweiligen Betriebskostenart des Gesamtbetrag angibt, den er auf die Wohnungs­mieter der gewählten Abrechnungseinheit umlegt. Dies gilt auch dann, wenn der Ver­mieter diesen Gesamtbetrag vorab um nicht auf den Mieter umlagefähige Kostenan­teile bereinigt hat. Einer Angabe und Erläuterung der zum angesetzten Gesamtbetrag führenden Rechenschritte bedarf es nicht.