Ein Vermieter kann auch fast acht Monate nach dem Zahlungsrückstand noch fristlos ein Wohnraummietverhältnis kündigen. Der BGH hat mit Urteil vom 13. Juli 2016, Az. VIII ZR 269/16 eine Anwendung von § 314 Abs. 3 BGB neben dem spezielleren Mietrecht abgelehnt.
Der Bundesgerichtshof hat nunmehr die Frage geklärt, ob bei länger zurückliegenden Mietrückständen im Wohnraummietverhältnis eine Kündigung nach § 314 Abs. 3 BGB ausgeschlossen sein kann. Gemäß dieser Norm kann der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Der Bundesgerichtshof hat nunmehr die Anwendbarkeit des § 314 Abs. 3 BGB den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) ausdrücklich verneint.
Auch wenn Mietrückstände im Wohnraummietverhältnis länger zurück liegen, kann der Vermieter damit grundsätzlich fristlos kündigen.
Sachverhalt der BGH-Entscheidung:
Die Klägerin, eine katholische Kirchengemeinde, hatte der Beklagten seit dem Jahr 2006 eine Wohnung in Düsseldorf vermietet. Die Beklagte blieb die Mieten für die Monate Februar und April 2013 schuldig. Nach einer erfolglosen Mahnung vom 14. August 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis mit Schreiben vom 15. November 2013 wegen der weiterhin offenen Mietrückstände fristlos.
Die Entscheidung des BGH:
Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs entschied, dass § 314 Abs. 3 BGB neben den speziell geregelten Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht (§§ 543, 569 BGB) keine Anwendung findet.
Bereits der Wortlaut der §§ 543 und 569 BGB spricht gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung. Diese Vorschriften, die im Einzelnen die Modalitäten der fristlosen Kündigung eines Mietverhältnisses regeln, sehen weder eine Zeitspanne, innerhalb derer die Kündigung auszusprechen ist, noch einen Verweis auf § 314 Abs. 3 BGB vor. Sie sind vielmehr abschließend.
Die vom zweitinstanzlich zuständigen Landgericht beanstandete "Verzögerung" der Kündigung führte überdies auch nicht zur Verwirkung des Kündigungsrechts, denn tragfähige Anhaltspunkte für ein berechtigtes Vertrauen der Beklagten, dass die Klägerin von ihrem Recht zur fristlosen Kündigung wegen Verzugs mit zwei Monatsmieten keinen Gebrauch machen werde, sind nicht festgestellt und auch nicht ersichtlich (sog. Umstandsmoment). Sie liegen insbesondere nicht schon darin, dass es sich bei der Klägerin um eine Kirchengemeinde handelt und die Beklagte früher bei ihr als Küsterin beschäftigt gewesen ist.
Der Senat hat deshalb das Berufungsurteil aufgehoben und das amtsgerichtliche Urteil wiederhergestellt, da die fristlose Kündigung aufgrund des Zahlungsverzugs berechtigt und wirksam war.
Mit der Entscheidung haben die Karlsruher Richter insbesondere für Vermieter Rechtssicherheit bei fristlosen Kündigungen geschaffen.
Bei Problemen mit säumigen Mietern stehen wir Ihnen gerne zur Seite. Bitte schalten Sie uns frühzeitig ein, damit Ihre berechtigten Belange nicht an Formalitäten scheitern!
