In zwei Urteilen beschäftigte sich der Bundesgerichtshof mit der nachträglichen Tilgung von Mietrückständen (Beschlüsse vom 06.10.2015, Az. VIII ZR 321/14, und 23.02.2016, VIII ZR 321/14) und bekräftigte nochmals, dass allein die nachträgliche Tilgung von Mietrückständen den Räumungsanspruch nicht ausschließt.
Ein Vermieter sollte daher immer neben der fristlosen Kündigung, hilfsweise eine ordentliche Kündigung aussprechen. Dies aus folgenden Gründen:
Eine fristlose Kündigung kann ein Mieter unwirksam machen, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete befriedigt wird. Innerhalb von zwei Jahren kann sich ein Mieter jedoch nur einmal auf die Schonfrist des § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB berufen.
Wiederholt hält der Bundesgerichtshof in oben genannten Entscheidungen daran fest, dass die Schonfristenregelung nicht analog auf die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung anzuwenden ist.
Damit der Mieter nicht Gefahr läuft, trotz Tilgung der Mietrückstände allein wegen der wirksam ausgesprochenen ordentlichen Kündigung seine Wohnung zu verlieren, verhelfen sich einige Landgerichte mit dem aus § 242 BGB [Treu und Glauben] abgeleiteten Institut des Rechtsmissbrauchs.
Dem tritt der BGH entgegen: Leichtfertig darf § 242 BGB nicht angewandt werden. Zum einen liefe dies auf eine unzulässige analoge Anwendung der nur für die fristlose Kündigung vorgesehenen Schonfristenregelung hinaus. Zum anderen könne dies nur der Gesetzgeber selbst regeln.
Nur im Einzelfall und nur nach Einzelanalyse durch den Tatrichter, der die konkreten Umstände des Einzelfalles würdigen muss, kann § 242 BGB die Durchsetzung des Räumungsanspruchs rechtsmissbräuchlich machen.
