Im Urteil vom 16. März 2017, Az. IX ZB 45/15, hatte sich der Bundesgerichtshof mit dem Schicksal der Mietkaution bei einer sog. Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO zu befassen. Der BGH hat entschieden, dass der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung einer - die gesetzlich zulässige Höhe nicht übersteigenden - Mietkaution vom Insolvenzbeschlag frei wird, wenn der Insolvenzverwalter für das Wohnraummietverhältnis des Schuldners eine Enthaftungserklärung abgibt.

Sachverhalt der Entscheidung

In dem vom BGH entschiedenen Fall gab der zum Treuhänder im Verbraucherinsolvenzverfahren über das Vermögen des Mieters bestellte weitere Beteiligte gegenüber dem Wohnungsvermieter die Enthaftungserklärung gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO ab. Als nach Aufhebung des Insolvenzverfahrens das Mietverhältnis endet, zahlt der Vermieter das Kautionsguthaben an den Treuhänder aus, der die Anordnung einer Nachtragsverteilung beantragt, was durch den Instanzenzug hinweg erfolglos bleibt.

Aus den Entscheidungsgründen

Zur Masse wurde durch die Rückzahlung des Kautionsguthabens nichts erlangt, denn der Anspruch des Schuldners auf Rückzahlung der Kaution ist der Masse nicht zuzurechnen.

In die Insolvenzmasse fällt gemäß § 35 Abs. 1 InsO das gesamte Vermögen des Schuldners, das ihm zur Zeit der Eröffnung des Verfahrens gehört und das er während des Verfahrens erlangt. Gegenstände der Masse können vom Insolvenzverwalter freigegeben werden mit der Folge, dass der Insolvenzbeschlag endet und der Schuldner die Verwaltungs- und Verfügungsbefugnis wiedererlangt. So lag es hier.

Da der Insolvenzverwalter das Wohnraummietverhältnis nach § 108 Abs. 1 InsO nicht kündigen kann, verbleibt ihm nur die Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO, um die Masse bei Vorliegen der dort genannten Voraussetzungen zu schützen. Mit der Einführung dieser Regelung durch das Gesetz zur Änderung der Insolvenzordnung und anderer Gesetze vom 26. Oktober 2001 wollte der Gesetzgeber den Schuldner vor Obdachlosigkeit schützen, die drohte, wenn der Insolvenzverwalter das Mietverhältnis über die Wohnung des Schuldners kündigte, um die Mietkaution für die Masse zu vereinnahmen. Zugleich sollte der Insolvenzverwalter weiterhin die Möglichkeit haben, die Masse von Belastungen aus dem Mietverhältnis freizustellen.

Mit Wirksamwerden der Erklärung steht die Verfügungsbefugnis- und Verwaltungsbefugnis über das Wohnraummietverhältnis wieder dem Schuldner (Mieter) zu, an ihn ist die Kaution zurück zu gewähren.

Praxishinweise

Mit der Entscheidung ist eine lang anhaltende unklare Rechtslage für Mieter und Vermieter beendet. Der BGH will den Anspruch des Mieters aber auf die mietrechtlich zulässige Höhe beschränken (§ 551 Abs. 1 BGB). Ist diese überschritten, hat der Mieter insoweit einen Bereicherungsanspruch gegen seinen Vermieter.

Auch dieser Anspruch steht in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis, so dass man auch annehmen könnte, dem Mieter diesen weiteren Betrag auszahlen zu müssen. Dies stünde aber, worauf der Senat nicht eingeht, zu den Regelungen hinsichtlich von Genossenschaftswohnungen, bei denen auch nur die Mindesteinlage nicht der Masse zugeführt werden kann, in Widerspruch (s. dazu auch Anm. Flatow, NZM Heft 13/2017). Die Begrenzung auf die mietrechtlich zulässige Höhe der Kaution erscheint daher gerechtfertigt. Dies verhindert auch, dass der Mieter versucht, mit dem Vermieter Absprachen zu treffen, um sein Vermögen, wenn auch durch unwirksame Vereinbarung, vor dem Insolvenzverfahren zu sichern.

Im Insolvenzrecht steht Ihnen unser Experte, Herr RA Dr. Exner, jederzeit gerne zur Verfügung.


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