Der Bundesgerichtshof hatte sich mit Urteil vom 17. Juni 2015, Az. VIII ZR 19/14, in einer Entscheidung zum einen mit der Frage zu befassen, ob der Vermieter in der Verbraucherinsolvenz des Mieters eine außerordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach der sog. Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters/Treuhänders (§ 109 Abs. 1 Satz 2 InsO) auf Mietrückstände stützen kann, die bereits vor der Insolvenzantragstellung entstanden sind.

Außerdem hat sich der Bundesgerichtshof dazu geäußert, in welchem Umfang ein Mieter neben der berechtigten Mietminderung zusätzlich Teile der Miete gemäß § 320 Abs. 1 BGB zurückhalten darf, solange der Vermieter Mängel der Mietwohnung nicht beseitigt.

Sachverhalt der Entscheidung:

Zwischen den Parteien bestand seit 1988 ein Wohnraummietverhältnis. Die monatliche Bruttomiete betrug 530,90 €. Über das Vermögen des Mieters wurde das Verbraucherinsolvenzverfahren eröffnet. Die Treuhänderin erklärte am 1. Juli 2010 die "Freigabe" des Mietverhältnisses nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO.

Der Beklagte zahlte in den Monaten März 2009 bis Oktober 2012 keine oder nur einen Teil der Miete. Die Klägerin kündigte das Mietverhältnis im Oktober 2012 unter Berufung auf seit März 2009 aufgelaufene Mietrückstände in Höhe von insgesamt 14.806,36 € fristlos nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b BGB.

Das Amtsgericht hat der Räumungsklage stattgegeben, das Landgericht hat sie abgewiesen. Die vom Landgericht zugelassene Revision der Klägerin hatte Erfolg.

Aus den Entscheidungsgründen:

Der BGH hat entschieden, dass die im Insolvenzverfahren greifende Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO - mit Wirksamwerden der Enthaftungs- oder auch Freigabeerklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO entfällt und eine außerordentliche Kündigung sogar auf Mietrückstände gestützt werden kann, die vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens aufgelaufen sind. Die Kündigungssperre soll nicht den säumigen Mieter schützen, sondern dient dem Schutz der Insolvenzmasse.

Auch § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO soll lediglich verhindern, dass der Mieter ein Ver-braucherinsolvenzverfahren nur um den Preis des Verlusts der Wohnung durch die Kündigung seitens des Treuhänders einleiten kann. Der soziale Mieterschutz wird auch im Insolvenzfall dadurch gewährleistet, dass der Mieter die Kündigungsfolgen durch Zahlung der Mietrückstände gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB aus seinem pfändungsfreien Vermögen abwenden kann; auch ist eine Befriedigung der Mietschulden von dritter Seite, insbesondere öffentlicher Stellen trotz des laufenden Insolvenzverfahrens möglich.

Zurückbehaltungsrecht neben Mietminderung:

Der BGH urteilte, dass der beklagte Mieter nicht neben der Minderung der Bruttomiete in Höhe von 20% monatlich zusätzlich ein zeitlich unbefristetes Zurückbehaltungsrecht in Höhe des vierfachen Minderungsbetrages ausüben durfte. Bei der Ausübung des Zurückbehaltungsrechts sind die Besonderheiten des auf dauernden Leistungsaustausch gerichteten Wohnraummietverhältnisses und der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz zu beachten. Das Leistungsverweigerungsrecht des § 320 BGB dient im Rahmen eines Mietverhältnisses dazu, auf den Vermieter vorübergehend Druck auszuüben, damit dieser allerdings der Natur der Sache nach nur für die Zukunft wieder eine mangelfreie Wohnung bereitstellt.

Praxishinweise:

Das sehr vermieterfreundliche Urteil hat nicht nur für die Behandlung der Wohnraummiete in der Insolvenz des Mieters grundlegende Bedeutung, sondern weit darüber hinaus auch für die zentrale Frage, welche Bedeutung dem Zurückbehaltungsrecht neben der Mietminderung zukommt.

Bei Problemen mit säumigen Mietern und insbesondere bei der Verzahnung von Miet- und Insolvenzrecht, stehen wir Ihnen gerne zur Seite, damit Ihre berechtigten Belange nicht an Formalitäten scheitern!


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