Der BGH hat mit Urteil vom 20. Januar 2016, Az. VIII ZR 93/15, in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung die formellen Anforderungen an eine Betriebskostenab­rechnung verringert und entschieden, dass diese auch dann formell wirksam ist, wenn nur der Gesamtbetrag angegeben ist, ohne vorgenommene Rechenschritte anzugeben.

Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin war Eigentümerin und Vermieterin einer aus mehreren Gebäuden bestehenden Wohnanlage. Die Beklagten haben in dem zu diesem Komplex gehörenden Gebäude eine Wohnung gemietet. Die Klägerin rechnete die Nebenkosten gegenüber den Mietern jeweils nach Gebäuden ab. Bei den Nebenkostenpositionen Wasser, Abwasser und Müllabfuhr war es so, dass die gesamte Anlage über einen zentralen Müllplatz und zwei Heizstationen mit zentraler Warmwasseraufbereitung verfügte, die jeweils die anderen Häuser mitversorgen. Bei den genannten Positionen verteilte die auf Betriebskostennachzahlung klagende Vermieterin zunächst die Gesamtkosten für die Wohnanlage nach dem Verhältnis der Wohnfläche auf die einzelnen Häuser. Dieser Rechenschritt war allerdings aus den Abrechnungen nicht ersichtlich. Der für das jeweilige Haus errechnete „Gesamtbetrag“ wurde dann auf die Mieter des jeweiligen Hauses mittels des dort gültigen Schlüssels verteilt.

Das Amtsgericht hatte die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Die Abrechnung betreffend Wasser, Abwasser und Müllabfuhr sei formell unwirksam, da die verteilenden Rechenschritte nicht offengelegt waren. Der BGH hat auf die Revision der Klägerin das Urteil des Landgerichts aufgehoben und die Sache an das Landgericht zurückverwiesen.

Der BGH stellt unter Abkehr von seiner bisherigen Auffassung klar, dass es zur for­mellen Ordnungsgemäßheit einer Betriebskostenabrechnung genüge, wenn der Ver­mieter bei der jeweiligen Betriebskostenart den Gesamtbetrag angebe, den er auf die Wohnungsmieter des konkreten Hauses umlege.

Das höchste deutsche Gericht hat zwischenzeitlich bereits mehrfach betont, dass an eine Betriebskostenab­rechnung in formeller Hinsicht keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Schließlich sei der Mieter an einer möglichst übersichtlichen Abrechnung interessiert, die keine Details ohne wesentlichen Erkenntniswert enthalte. Typischerweise gehe es ihm um eine übersichtliche Kostenaufstellung, aus welcher er den auf ihn entfallenden Anteil erkennen könne. Es genüge daher, bei der jeweiligen Betriebskostenart den Ge­samtbetrag anzugeben, der auf die Mieter des Hauses umgelegt werde. Entsprechendes gelte für den Vorwegabzug bei gewerblicher Nutzung einzelner Einheiten. Ob der vor­genannte Gesamtbetrag zutreffend ermittelt sei oder ob nicht umlegbare Kostenanteile angesetzt würden, betreffe ausschließlich die materielle Richtigkeit. Diese könne der Mieter im Rahmen der Belegeinsicht weiter überprüfen.

Es steht jedoch zu befürchten, dass die Auflockerungsrechtsprechung des BGH die be­absichtigte Vereinfachung in ihr Gegenteil verkehrt: Mieter werden verunsichert, wenn durch fehlende Rechenschritte das Zahlenwerk nicht mehr aus sich heraus nachvoll­ziehbar ist. Vermehrte Rückfragen und vermehrte Belegeinsichten sind die Konse­quenz. Vor diesem Hintergrund ist daher zu empfehlen, notwendige Rechenschritte sehr wohl in die Abrechnung aufzunehmen.


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