In seinem Beschluss vom 19. Juli 2017, Az. VIII ZR 284/16, hat sich der Bundesgerichtshof mit dem Umfang der Anbietpflicht bei Eigenbedarfskündigungen in der Wohnraummiete befasst.
Problemstellung
Für die Kündigung eines Mietverhältnisses braucht der Vermieter ein berechtigtes Interesse. Eigenbedarf ist als berechtigtes Interesse anerkannt. Eigenbedarf bedeutet, dass der Vermieter die Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Angehörige seines Haushalts benötigt. Eigenbedarfskündigungen beschäftigen zunehmend die Gerichte.
Eine Eigenbedarfskündigung muss zunächst ordnungsgemäß begründet werden. Ferner muss Eigenbedarf vorliegen. Schließlich muss geprüft werden, ob die Räumung für den Mieter eine Härte bedeuten würde, so dass er ggf. die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann.
Die Anbietpflicht bei Eigenbedarfskündigungen
Seit längerem war es ständige Rechtsprechung des BGH, dass im Falle einer Eigenbedarfskündigung der Vermieter dem Mieter andere, im Eigentum des Vermieters stehende Wohnungen im gleichen Haus, die zum Zeitpunkt des Ausspruches der Kündigung leer stehen oder während des Laufs der Kündigungsfrist frei werden, anzubieten hatte.
Diese Rechtsprechung hat der BGH geändert und geurteilt, dass ein Verstoß gegen die Anbietpflicht nicht mehr zur Folge hat, dass die berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird. Rechtsfolge des Verstoßes ist lediglich noch ein Anspruch auf Schadensersatz in Geld hinsichtlich der zusätzlichen Kosten, die dem Mieter bei Beachtung der Anbietpflicht nicht entstanden wären.
Inhalt und Gegenstand der Entscheidung vom 19. Juli 2017
Die beiden Mieter hatten im Jahr 2000 eine ca. 170 m² großen 6-Zimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses in Frankfurt a.M. angemietet. In der Wohnung lebte zugleich deren erwachsene Tochter. Eine Tochter der Vermieterin bewohnte zusammen mit ihrem Ehemann eine knapp 100 m² große 4-Zimmerwohnung im 4. Obergeschoss des Hauses.
Im November 2014 kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs. Diesen stützte sie darauf, dass ihre im 4. Obergeschoss lebende Tochter die Wohnung der Beklagten aus näher bezeichneten gesundheitlichen Gründen benötige. Die auf diese Kündigung gestützte Räumungsklage ist von Amts- und Landgericht abgewiesen worden.
Im Verlauf des Verfahrens über die von der Vermieterin fristgerecht erhobene und begründete Nichtzulassungsbeschwerde haben die Mieter und ihre Tochter die Wohnung freiwillig geräumt und an die Klägerin herausgegeben. Die Parteien haben den Räumungsrechtsstreit in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärt.
Der BGH hat daraufhin gemäß § 91a ZPO die Kosten des Rechtsstreits gegeneinander aufgehoben. Bei der insoweit nur gebotenen summarischen Prüfung sei davon auszugehen, dass die Nichtzulassungsbeschwerde der Klägerin voraussichtlich zu einer Zulassung der Revision und zu einer Aufhebung des Berufungsurteils unter Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht geführt hätte.
Der Umfang der Anbietpflicht
Die Anbietpflicht des Vermieters bezieht sich allenfalls auf Wohnungen in der gleichen Wohnanlage, die spätestens mit Ablauf der Kündigungsfrist und der damit eintretenden Beendigung des Mietverhältnisses frei werden. Der Vermieter ist aufgrund des Gebotes der Rücksichtnahme nicht gehalten, die eigene, bisher von ihm selbst bewohnte Wohnung dem Mieter anzubieten, da diese Wohnung denknotwendig erst frei wird, wenn der Vermieter nach dem Auszug des Mieters in die gekündigte Wohnung eingezogen ist. Anders als das Berufungsgericht meinte, muss sich der Vermieter nicht auf einen „fliegenden Wohnungswechsel“ mit dem Mieter einlassen. Diese Auffassung beruht auf einer einseitig an den Interessen des Mieters ausgerichteten, den Charakter von Rücksichtnahmepflichten jedoch grundlegend verkennenden Bewertung.
Für Fragen des Mietrechts steht Ihnen unser Experte, Herr RA Dr. Exner, gerne zur Verfügung.
