Der Bundesgerichtshof hatte sich am 14. Dezember 2016 in einer Entscheidung (Az. VIII ZR 232/15) mit einer Eigenbedarfskündigung durch eine GbR zu beschäftigen.

Sachverhalt

Die Beklagten haben im Jahr 1985 vom Rechtsvorgänger der Klägerin eine 5-Zimmer-Wohnung in München angemietet. Die Miete für die 166 qm große Wohnung beläuft sich zwischenzeitlich auf 1.374,52 €/Monat. Die Klägerin ist eine im Jahr 1991 gegründete, aus vier Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).

Im Gesellschaftsvertrag ist als Zweck der Gesellschaft die "Instandsetzung, Modernisierung und der Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit die Aufteilung in Wohnungseigentum" fixiert. Im Jahr 1994 begann die Klägerin mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen, wobei einige inzwischen verkauft wurden. Die Wohnung der Beklagten ist die letzte Wohnung, die noch nicht saniert ist. Im September 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter. Die Beklagten sind der Kündigung entgegengetreten.

Instanzverlauf

Das Amtsgericht München hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnung mit der Begründung abgewiesen, die Klägerin habe es treuwidrig versäumt, eine Ersatzwohnung anzubieten.

Die Berufung der Klägerin vor dem Landgericht München I ist ebenfalls erfolglos geblieben. Im Wesentlichen begründete das Gericht dies damit, dass sich eine GbR von vornherein nicht auf den Kündigungsgrund Eigenbedarf stützen könne.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14. Dezember 2016

Der BGH hat - unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung - zunächst entschieden, dass der Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB (Eigenbedarf) auf eine teilrechtsfähige (Außen-)GbR entsprechende Anwendung findet. Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen sei im wesentlichen mit einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar, die sich als rechtlich nicht verselbständigte Zusammenschlüsse natürlicher Personen unmittelbar auf § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB berufen können. Auf Missbrauchsfälle können die Gerichte weiterhin mit der Anwendung der Vorschrift des § 242 BGB angemessen reagieren.

Bezüglich der vom Amtsgericht bejahten und vom Berufungsgericht offen gelassenen Frage, ob die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin durch die unterlassene Anbietung einer im selben Anwesen gelegenen Zweizimmerwohnung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam geworden ist, hat der BGH in Abänderung seiner bisherigen Rechtsprechung judiziert, dass dies nicht die Unwirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung zur Folge hat.

Zwar ist ein Vermieter verpflichtet, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere Bedeutung von Verfassungsrang zukommt. Der Vermieter hat dem betroffenen Mieter deshalb eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet. Es handle sich bei dieser Verpflichtung jedoch nur um eine mietvertragliche Rücksichtnahmepflicht, deren Verletzung lediglich Schadensersatzansprüche (z.B Umzugs-, Maklerkosten etc.) nach sich ziehen könne.

Der Senat hat daher das Berufungsurteil aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen, damit es die notwendigen Feststellungen zum Vorliegen des geltend gemachten Eigenbedarfs und zu möglichen Härtegründen treffen kann.

Das vorliegende Urteil, mit dem der BGH Vermieter stärkt, hat hohe Praxisrelevanz. Gerne beraten wir Sie zu Kündigungen und Räumungsverfahren im Mietrecht!


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